裁判要旨

新冠疫情的影响对而言并不属于不可抗力，并不享有合同解除权。但基于已明确表示其不同意继续履行合同，影院经营客观上也确实受疫情影响较大，故一审法院于2020年11月12日释明合同解除，一审法院释明解除之日为、俞**合同解除之日。

一审虽考虑疫情对影院经营的影响，然将违约金调至月租金的1.5倍，显然无法弥补俞**的实际损失，本院结合俞**再次出租涉案房屋的时间、租金以及至今尚未出租的房屋面积、解除合同的原因以及合同继续履行俞**可获得的利益等因素，酌情将解约违约金调整为946，533元。

裁判文书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)沪01民终6691号

上诉人（原审被告、反诉原告）：俞**，男，1966年10月18日出生，汉族，住上海市松江区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：，住所地上海市杨浦区国宾路58号三楼。

法定代表人：陈**，执行董事。

上诉人俞**因与被上诉人（以下简称）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初11851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

俞**上诉请求：撤销一审判决第二、六项，改判支持俞**一审相应的诉讼请求。

事实与理由：第一，以新冠疫情为借口单方解约，实为逃避商业风险，在合同能够继续履行的情况下，仍提起诉讼制造合同僵局，构成恶意违约。仅履行一年多即解除合同，由于其自身经营风险持续处于亏损状态，多次发生拖欠俞**房租、物业费等行为，并在疫情期间反复要求俞**免除租金及物业费，不具有履约诚意，不仅应承担逾期付款的违约责任，还应承担逾期付款违约金。第二，一审以疫情影响随意酌减违约金数额没有依据。案涉合同租期长达16年之久，双方已经产生长期信赖利益，如合同正常履行，未来13年上诉人可以获得的租金收益高达3，500万元。因的恶意违约，俞**将遭受包括房屋空置损失、租金差额损失以及招商成本在内的直接经济损失超过500万元。在未提供证据佐证的情况下，一审将违约金酌定过低，损害了俞**的合法权益。第三，一审免除2.5个月租金，明显过高。已经享受过国家及地方政府的税收优惠及补贴。在2020年3月国务院已经发文可以有条件开放电影院，确未开放影院；且承租面积中餐饮及零售商业面积占三分之一，该区域允许转租招商，未经营，故上述损失不能转嫁给俞**。

辩称，第一，一审期间已经提供的审计报告，显示其在疫情期间产生巨额亏损，并非恶意解约。第二，截止到搬离商铺前的租金和房屋占用费以及由此所产生的利息、免租期租金、物业费以及滞纳金，一审法院全部支持，且案涉商铺已经开业，故俞**并未实际产生损失。俞**所述招商成本和租金差额，没有提供证据证明。俞**主张的违约金700余万元明显过高，一审法院根据损失填平原则对违约金酌情调低并无不当。第三，所谓的税费减免和补贴，是与疫情期间的营业收入相关的，但是疫情期间始终处于停止营业的状态，没有收入，也无所谓的补贴。一审酌情减免2.5个月租金符合政策规定。

向一审法院起诉请求：1．确认、俞**在2018年11月13日签订的《租赁合同》及两份《主体变更协议》于2020年4月23日解除；2．判令俞**返还预充电费48，192.96元。

俞**向一审法院提出反诉请求：1．确认2020年4月23日《解约通知书》中解除《租赁合同》的行为无效；2．判令支付俞**逾期租金2，129，700元（截止至2020年9月15日）及逾期支付租金的违约金（按日租金的千分之三计算至实际还款之日止）；3．判令支付俞**逾期租金的占用利息（按2020年8月的LPR年利率3.85％两倍计算，其中709，900元自2020年1月23日起算，709，900元自2020年4月23日起算，709，900元自2020年7月23日起算，均至实际付款之日止）；4．判令支付俞**逾期物业费260，000元（截止至2020年9月15日）及逾期支付物业费的滞纳金（按应付款的日千分之三，自2019年9月1日起计算至实际付款之日止）；5．判令支付俞**逾期水费及灯箱费1，817.20元（截止至2020年5月31日止）。一审审理中，经一审法院于2020年11月12日释明涉案《租赁合同》应当解除后，俞**将反诉请求变更为：1．确认《租赁合同》及两份《主体变更协议》于2020年11月15日解除；2．判令支付俞**2020年2月9日至2020年11月15日的欠付租金（共计281天）2，186，103.01元及逾期支付租金的违约金（自2020年1月23日起按日租金7，779.73元的千分之三即每日23.34元计算至实际支付之日止）；3．判令支付俞**逾期支付租金的利息（按LPR年利率3.85％两倍计算，其中709，900元自2020年1月23日起算，709，900元自2020年4月23日起算，709，900元自2020年7月23日起算，54，458.11元自2020年10月23日起算，均至实际支付之日止）；4．判令支付俞**免租期租金损失1，241，883.29元；5．判令支付俞**欠付的物业费290，000元及逾期支付物业费的滞纳金（分别以14笔20，000元为基数，自2019年9月至2020年10月每月1日起按每日60元，即应付款20，000元的日千分之三计算至实际支付之日止；以10，000元为基数，自2020年11月1日起按每日30元计算至实际支付之日止）；6．判令支付俞**欠付水费及灯箱费3，364.80元；7．判令支付俞**解约违约金7，192，640元（计算方式：2020年的月租金236，600元×合同剩余租赁期限152个月×20％）。

一审法院认定事实如下：2017年2月20日，俞**作为甲方、出租方，案外人（以下简称万麦公司）作为乙方、承租方，案外人刘某作为丙方、承租方的担保人，签订一份《松江A中心“4层麦希国际影城、餐饮”商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定甲方将松江区XX路XX号“上海B中心”4层部分（除A、C商铺外的其余部分）以及一楼17、18号的电梯厅位置（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方，乙方承租房屋用于经营麦希国际影城、餐饮及零售商业用途，租期自2017年1月1日起至2033年5月8日止。第2.3条约定，原甲方给予丙方的2012年11月16日至2013年5月8日的免租装修期，三方确认，若乙方提前解约或由于乙方的原因，导致甲方解除本合同或乙方解除合同的，该免租期重新计算为计费租期，标准为第一年的租金计算，由乙方承担。第3.2条约定，该商铺起租日自2017年1月1日起。第3.5.1条约定，租赁期限内，2017年1月1日起至2019年5月8日每年的年租金均为260.51万元，2019年5月9日起至2022年5月8日每年的年租金均为283.96万元……第3.5.2条约定，乙方租金支付方式为押40万付三，每次支付租金需提前半个月向甲方支付。

逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付违约金。同时按银行固定资产贷款利率的双倍向甲方支付逾期支付租金的利息。第3.5.3条约定，……2020年1月23日前支付70.99万元，2020年4月23日前支付70.99万元，2020年7月23日前支付70.99万元，2020年10月23日前支付70.99万元……第3.10.2条约定，物业管理费应按月支付，乙方应于每月第1个工作日或之前与租金一并支付，每月应缴物业管理费为20，000元。第11.1条约定，若发生地震、水灾、台风，或甲乙双方不能预见亦不能控制等不可抗力事件，致使租赁房产毁损不能正常使用，合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其它各项费用。第12.3条约定，在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付按本合同约定乙方应缴费用的上海租赁发布会场地，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。第12.6条约定，任何一方因另一方任何实质性违约而终止，则另一方可根据本合同获得赔偿损失外，还可获得对方支付的违约金（终止费），计算方法为：合同期限内剩余的月份数×之前六个月期间应支付的租金总额除以六×30％。合同另对其他事宜作了约定。

后俞**作为甲方、出租方，案外人万麦公司作为乙方、原承租方，案外人（以下简称XX公司）作为丙方、新承租方，签订一份《主体变更协议》，约定自2018年1月8日起由丙方代替乙方享有并承担原合同中乙方所享有的权利和义务等。

2018年11月13日，俞**作为甲方、出租方，案外人XX公司作为乙方、原承租方，作为丙方、新承租方，签订一份《主体变更协议》，约定甲乙双方就乙方向甲方承租位于上海市松江区XX路XX号XX楼XX店内的租赁区域事宜签订了《松江A中心4层麦希国际影城、餐饮商铺租赁合同》，自2018年1月8日起由丙方代替乙方享有并承担原合同中乙方所享有的权利及承担的义务等。

2020年2月8日至2020年4月7日，多次向俞**发送函件，要求减免疫情期间的租金等费用。

2020年4月22日，向俞**发送《解约通知函》，载明受疫情影响，导致无法经营，租赁合同目的无法实现，故通知俞**双方之间的租赁合同及补充协议在2020年4月22日解除。该函于2020年5月12日由俞**签收。

2020年5月14日，俞**向发送《回函》，载明不同意解除合同，并向催讨欠付租金。

2020年11月15日，、俞**就涉案房屋进行了交接。

一审审理中，、俞**一致同意将已付押金400，000元抵扣欠付的租金。陈述：自2020年1月24日起政府不允许影院营业，2020年7月20日起政府才允许影院恢复营业；自疫情之后至2020年11月15日未在涉案房屋内经营，2020年8月左右，其发现影院观众退场的后门被封闭；其第2项诉请要求返还预充电费，无法提供相应证据证明。俞**称在2020年3月上海市的电影院已恢复经营，电影行业可以采取预约限流等方式开展营业。

一审法院认为，《商铺租赁合同》及两份主体变更协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案要求确认涉案合同在2020年4月23日解除，俞**认为合同解除时间为2020年11月15日房屋返还之日。对此一审法院认为，新冠疫情的影响对而言并不属于不可抗力，并不享有合同解除权。但基于已明确表示其不同意继续履行合同，影院经营客观上也确实受疫情影响较大上海租赁发布会场地，故一审法院于2020年11月12日释明合同解除，一审法院释明解除之日为、俞**合同解除之日。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，要求俞**返还预充电费48，192.96元，未提供证据证明，一审法院不予支持。

关于欠付租金及使用费，确认欠付自2020年2月9日起至2020年11月15日止的租金及占有使用费，同时提出受疫情影响应予以减免。一审法院考虑影院受疫情影响的程度，酌情减免2.5个月的租金，金额共计591，583.33元。减免后，应当支付自2020年2月9日起至2020年11月15日止的欠付租金及占有使用费共计1，594，519.68元。现、俞**一致同意将已付押金400，000元抵扣欠付的租金，一审法院亦予以准许。抵扣后，应当支付1，194，519.68元。关于逾期支付租金的违约金和利息，系重复主张，一审法院综合考虑影院经营受疫情影响的程度、导致合同解除的过错以及俞**实际损失等因素，酌定向俞**支付逾期支付租金的利息，其中减免的2.5个月租金及押金应优先扣除，具体利息计算方式为：以428，216.67元为基数，自2020年4月23日起计算；以709，900元为基数，自2020年7月23日起计算；以56，403.01元为基数，自2020年10月23日起计算，均按LPR的2倍计算至实际支付之日止。

关于免租期租金，本案系因违约导致合同提前解除，免租期租金损失1，241，883.29元，应当支付俞**。

关于物业费及逾期支付物业费的滞纳金，对于物业费金额290，000元无异议，应当支付给俞**。关于逾期支付物业费的滞纳金，同样综合考虑影院经营受疫情影响的程度、导致合同解除的过错以及俞**实际损失等因素，一审法院酌定按LPR的2倍向俞**支付滞纳金，具体计算方式为：以20，000元为基数，自2019年9月1日起计算；以20，000元为基数，自2019年10月1日起计算；以20，000元为基数，自2019年11月1日起计算；以20，000元为基数，自2019年12月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年1月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年2月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年3月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年4月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年5月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年6月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年7月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年8月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年9月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年10月1日起计算；以10，000元为基数，自2020年11月1日起计算，均按LPR的2倍计算至实际支付之日止。

关于欠付水费及灯箱费3，364.80元，俞**同意支付，一审法院亦予以确认。

关于解约违约金，考虑疫情对影院的影响，一审法院酌定解约违约金按1.5个月的租金计算，计354，949.50元。

一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，于二〇二一年一月二十六日作出判决：一、确认《松江A中心“4层麦希国际影城、餐饮”商铺租赁合同》及两份《主体变更协议》于2020年11月12日解除；二、于判决生效之日起十日内支付俞**自2020年2月9日起至2020年11月15日的租金及占有使用费共计1，194，519.68元（已付押金400，000元已抵扣）及逾期利息（以428，216.67元为基数，自2020年4月23日起计算；以709，900元为基数，自2020年7月23日起计算；以56，403.01元为基数，自2020年10月23日起计算，均按LPR的2倍计算至实际支付之日止）；三、于判决生效之日起十日内支付俞**免租期租金1，241，883.29元；四、于判决生效之日起十日内支付俞**物业费290，000元及逾期滞纳金（以20，000元为基数，自2019年9月1日起计算；以20，000元为基数，自2019年10月1日起计算；以20，000元为基数，自2019年11月1日起计算；以20，000元为基数，自2019年12月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年1月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年2月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年3月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年4月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年5月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年6月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年7月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年8月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年9月1日起计算；以20，000元为基数，自2020年10月1日起计算；以10，000元为基数，自2020年11月1日起计算，均按LPR的2倍计算至实际支付之日止）；五、于判决生效之日起十日内支付俞**水费及灯箱费3，364.80元；六、于判决生效之日起十日内支付俞**解约违约金354，949.50元；七、驳回的其余一审本诉请求；八、驳回俞**的其余一审反诉请求。一审本诉案件受理费1，005元，一审反诉案件受理费43，642元，合计诉讼费用44，647元，由负担16，744元，由俞**负担27，903元。

二审中，俞**提供其与案外人就涉案房屋签订租赁合同、保证金以及银行转账凭证、照片，证明涉案租赁合同中涉及餐饮及商业用途部分至今仍处在招商之中，新租赁合同无论在租赁面积、租金标准及费用等方面远低于涉案租赁合同，俞**的实际损失已经超过850余万元。对前述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为即使该份证据为真，也仅能证明俞**已将案涉电影院重新租赁给案外人，不存在其在上诉状中所主张的各项费用损失。

经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

二审另查明，俞**（甲方）与案外人万麦公司（乙方）、刘某（丙方）签订的商铺租赁合同第3.8条约定，乙方在租赁期间支付的保证金不能冲抵租赁房租或其他费用。第3.9条约定，合同期满或提前终止时，甲方在乙方交还场地、并在乙方办理好以该租赁房屋为地址的营业执照及税务登记的注销后七天内扣除乙方应付费用后的租赁保证金余额无息一次性全部退还给乙方；租赁保证金不足以抵扣乙方应付费用的，乙方应予七日内结清。

俞**（甲方）与案外人（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将本市松江区XX路XX号“平高世贸中心”4层421-1号、422-3号商铺（建筑面积为2，007平方米）出租给乙方经营“上影影院”之用，租赁期限自2021年3月1日起至2031年5月31日，2021年3月1日起至2021年5月31日为装修免租期，计租期间为2021年6月1日起至2031年5月31日。租金每两年递增，首年租金低于俞**与之间的租赁合同。物业管理费每月每平方米8元。

财政部与国家电影局发布公告，除湖北省之外的省、自治区、直辖市自2020年1月1日至2020年8月31日免征国家电影事业发展专项资金。财政部和税务总局发布公告，对纳税人提供电影放映服务取得的收入在2020年全年免征增值税。国家电影事业发展专项资金上海市管理委员会办公室于2020年7月8日发布公示，对包括在内的影院提供停业补贴。认为其所获得的停业补贴远不足以弥补其亏损。

双方一致确认自2020年1月底未再继续经营。

本院认为，俞**与之间的租赁关系合法有效，后因坚持要求解除合同，一审法院释明后俞**同意解除合同，一审法院以释明之日作为合同解除日，本院不持异议。

合同解除后，俞**与就涉案房屋进行了交接，房屋交接前欠付的租金及使用费应当向俞**支付。一审考虑到疫情影响酌情减免2.5个月租金，并无不当，本院予以维持。俞**认为受有政府优惠及补贴，减免2.5个月租金过多，因双方对于自2020年1月底起不再经营不持异议，根据相关政策规定也无法享受正常经营所能获得的税费减免；至于政府补贴，因俞**并未提供证据证明补贴具体金额，也表示补贴远不足以弥补疫情所致损失，结合政府在疫情期间对电影市场的管控，一审酌情减免2.5个月租金并无不当。至于俞**主张押金40万元应当自合同解除日扣除，因双方在一审中均表示愿意以押金抵扣欠付租金，并未明确从何时开始抵扣，一审法院确认从应付之日开始抵扣，也无不当，本院予以维持。至于俞**坚持要求按合同约定贷款利率的两倍支付逾期付款的利息并按照合同约定的日千分之三承担逾期付款违约金，因上述约定本质上均系对逾期付款的惩罚，并无不当，然俞**主张金额合计已经远高于损失的30％，一审酌定的金额过低，本院参照借款利率标准之上限调整为LPR的四倍。

至于俞**上诉称解约违约金调整过低，本院认为，2020年11月15日俞**收回涉案房屋，至2021年2月底才另行对外部分出租，期间空置达三月有余，一审虽考虑疫情对影院经营的影响，然将违约金调至月租金的1.5倍，显然无法弥补俞**的实际损失，本院结合俞**再次出租涉案房屋的时间、租金以及至今尚未出租的房屋面积、解除合同的原因以及合同继续履行俞**可获得的利益等因素，酌情将解约违约金调整为946，533元。辩称俞**无损失，没有事实依据，本院不予采纳。

综上，俞**的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初11851号民事判决第一、三、四、五、七、八项；

二、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初11851号民事判决第二、六项；

三、应于本判决生效之日起十日内支付俞**自2020年2月9日起至2020年11月15日的租金及占有使用费共计1，194，519.68元（已付押金400，000元已抵扣）及逾期利息（以428，216.67元为基数，自2020年4月23日起计算；以709，900元为基数，自2020年7月23日起计算；以56，403.01元为基数，自2020年10月23日起计算，均按LPR的4倍计算至实际支付之日止）；

四、应于本判决生效之日起十日内支付俞**解约违约金946，533元。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费44，647元，按照一审判决执行。二审案件受理费77，451元，由俞**负担69，634元，由负担7，817元。

本判决为终审判决。

END

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任博峰律师

律所：北京恒都（上海）律师事务所

曾先后供职于国内领先的房地产开发商、某世界500强央企和国内一流律所。

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