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在探索房地产发展新模式的背景下，很多城市提出“减量发展”的战略西昌市场地出租，从增量型主导的外延式数量型发展，向着存量型主导的内涵式质量型发展迈进，如北京是全国第一个提出减量发展的超大型城市。存量如何利用与改造？

2021年，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台，首次从国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，为各省市租赁住房市场发展提供了重要的政策支持。意见提出，允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。去年以来，从全国各省市住房租赁政策出台层面，不难看出挖掘存量仍然是重点。

相信这一趋势在2023年仍将延续，存量改造将成为住房租赁市场房源供给的重要渠道之一。

■ 鼓励利用现状建筑改建为租赁住房，既符合城市更新的基本逻辑，又可以保障新市民、青年人的基本租住需求西昌市场地出租，完善城市功能。

利用现状建筑改建为租赁住房，可以通过系统性活化升级改造，改善空间属性，深度挖掘并进一步提升存量资产价值。同时也是国家筹集保障新租赁住房的五大渠道之一。2022年，在部分城市推出的政策中，如北京印发的《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见(试行)》，已经在建筑功能转换、土地利用方式及年限、土地出让价款缴纳和过渡期方面给出了较为详实的说明，具备较强的可操作性，非常值得其他城市的借鉴和推广。再如，深圳印发的《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》，从土地、税收、金融、财政等方面进行了详细规范。相信在2023年，存量改造将成为住房租赁市场房源供给的重要渠道之一。

■ 租赁住房具备一定穿越周期的能力和基础，盘活存量应注重合规、土地利用方式和剩余年限、投资回报等问题。

居住是刚性需求，租赁住房业态满足刚需，穿越经济周期能力更强，同时人的聚集可带动其他业态发展，并通过资产证券化等渠道盘活资产，把低效闲置资产的焕新变成一个综合性解决方案，是一件很有价值的事。

同时，保障性租赁住房已有明确退出路径，可以使存量资产借由保障性租赁住房公募REITs实现“投融建管退”的商业闭环，实现保障性租赁住房的可持续发展，为公司回笼资金提供新途径。

然而，在实际操作层面，还需要进行一系列的统筹考虑。首先，需要考虑建筑功能的转换，这里会涉及未来资产的合规性；其次，土地利用方式和剩余土地年限也会对未来改造后项目的估值产生重要的影响，如商业或办公物业改保障性租赁住房，原始土地年期较短（商办用地通常为40年）。目前公募REITs资产估值采用收益法DCF定价，因此剩余土地年期作为收益法中收益期的依据，对于估值的影响还是比较大（特别是当年期接近或短于20年时，对估值的影响尤其大）。此外，还需要考虑投资回报的问题，如果是市场化收购项目，普遍来说收购取得成本加上改造投入成本比拿地自建项目要高一些，因此实操中用DCF算账估值未必能够覆盖总投成本，在微利运营的情况下，未来项目的收益率水平就会产生影响。返回搜狐，查看更多