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土地二级市场上，买家找不到卖家，卖家找不到买家，信息不对称导致交易不顺畅，这类长期困扰市场的问题何时能解决？

省政府办公厅日前发布的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（以下简称《意见》），为解决上述问题提供了路径和便利。

出台背景

市场主体间的土地二级市场发展相对滞后

土地市场对于促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化城镇化进程具有重要作用。改革开放40多年来，以政府供应为主的土地一级市场取得长足发展，形成了相对完善的制度体系，而以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场发展相对滞后。

记者了解到，与土地一级市场中政府同时行使所有者职责和履行监管者职责不同，政府在土地二级市场中的职责和作用主要是制定交易规则，保障公平竞争，加强服务监管，维护市场秩序，弥补市场失灵。

此次出台的《意见》首先明确了交易对象，即国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照该《意见》执行。

政策亮点

转让规则、出租管理、抵押机制等更加完善

《意见》出台后，二级市场转让规则、出租管理、抵押机制、服务体系等更加完善。在交易规则上，围绕土地二级市场的转让、出租和抵押这三种主要的交易方式，明确了什么能交易、什么不能交易。

比如在土地转让方面，明确了土地的转让形式，即不同权能的土地转让条件，将各类之间导致土地使用权转移的行为都视为土地转让扬州场地出租转让，实施统一的监管。通过明晰转让的必要条件、完善土地分割或者合并转让政策、实行差别化的税收政策等改革举措，促进要素流通。

在降低交易成本方面，我省建立“以地控税、以税节地”长效机制，引导土地使用权人提高土地利用效率和效益；依据国家有关规定对我省增值税小规模纳税人，按照税额的50%减征城镇土地使用税。

在土地出租方面，明确以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定；以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。

在土地抵押方面，明确以划拨、出让、作价出资或入股、租赁等方式取得的建设用地使用权均可设定抵押权。放宽抵押人限制扬州场地出租转让，自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。保障抵押权能，营利性的养老、医疗、教育等社会领域企业可将有偿取得的建设用地使用权、设施抵押融资。

前景展望

建设交易平台，促进信息共享、互联互通

《意见》出台，创新了运行模式，解决在哪儿交易、由谁交易、怎么交易的问题。

根据要求，各地需建设市场交易平台。交易双方可委托土地二级市场交易平台公开交易，也可自行协商交易，达成一致后订立合同，依法申报交易价格。申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

在强化市场监测监管方面，《意见》要求各地要建立土地二级市场动态监测制度，建立信息系统，完善交易公告、结果公示、预警提示等功能，掌握市场动态，及时分析研判。建立公示地价体系，定期更新发布基准地价和标定地价。

《意见》还提出，以产业政策为导向，加大城镇低效用地再开发力度，盘活利用低效和闲置土地，形成土地要素从低质低效领域向优质高效领域流动机制，促进产业转型升级和城市更新。

鼓励引导园区存量土地发展生产性服务业，完善产业链和配套设施建设，支持新产业新业态发展。鼓励各地探索政策措施，把大片区统筹改造和跨片区组合改造与城镇低效用地再开发项目相结合，老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾退出的土地，优先用于建设社区医疗、卫生、养老、教育等服务设施，完善城市和社区功能，提升城市宜居性。

记者 丁蕾