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“目前住房租赁基金作用初步显现，撬动更多社会资本参与，将持续发力探索金融助力房地产市场新业态、新模式。”全国人大代表、中国建设银行（601939）董事长田国立在接受

记者专访时表示。

多年来，建设银行始终紧跟国家住房制度改革步伐，在住房金融领域不断先行探索。近年来，该行坚持“房住不炒”定位，自2017年将“住房租赁”确定为全行战略，大力发展住房租赁业务，努力实现从“要买房，到建行”到“要租房，到建行”的服务品牌转变，同时多措并举保障房企合理融资，积极支持刚性和改善性住房需求，持续发力更好服务新时代住房改革，助推房地产市场平稳健康发展。

面对当前我国住房租赁市场的机遇与挑战，田国立从完善住房租赁资产退出渠道、优化住房租赁贷款条件、予以税费减免支持等多个方面提出建议，推动住房租赁市场平稳健康发展。

住房租赁基金

——建行“探路”房地产市场发展新模式

在国家各相关部门和监管机构的支持下，建信住房租赁基金于2022年10月19日正式注册成立，募集规模为人民币300亿元。2022年10月31日，基金首笔出资款50亿元实缴到位。

“党中央、国务院批准建设银行试点设立住房租赁基金，这既是对建行住房租赁战略实施成效的肯定，也对建行的专业能力提出了更高要求。”田国立在专访中表示。

截至3月10日，建信住房租赁基金已签约项目13个，总资产规模42.34亿元，向市场提供长租公寓约7600套，项目涉及六家开发商，分别位于北京、上海、成都、杭州、武汉等地。其中，已交割项目12个，基金实现出资37.85亿元。

随着业务持续推进，基金发挥的作用和成效已初步显现。具体来看，建信住房租赁基金能有效盘活存量，在扩大租赁住房供给的同时缓解房企流动性压力。田国立指出，“从推进项目情况来看，房企多年来累积了大量成本各异的存量资产，包括自持住宅、商办、公寓等。基金收购后，将这些资产改造为租赁住房，为市场增加了长租房源供给，同时助力房企资产变现，缓解流动性压力。”

同时，建信住房租赁基金充分发挥金融资源撬动整合作用北京活动场地租赁价格，通过设立子基金，引导带动各方社会资金共同参与存量资产盘活，扩大住房租赁市场投资规模。“基金目前在各子基金出资比例约为50%-70%，基金的撬动效应初步显现。”田国立介绍道。

此外，建信住房租赁基金对于相关政策调整优化也具有推动作用。田国立告诉记者，“住房租赁投资业务能否高效开展与政策法规配套情况密切相关，目前基金以市场化实践推动地方配套政策调整和优化，助力打通政策‘最后一公里’的积极作用已经显现。”

从“买”到“租”

——多措并举培育住房新理念

在田国立看来，住房问题既是民生问题也是发展问题。多年来，建设银行始终紧跟国家住房制度改革步伐。

上世纪90年代，为适应房改需求，建行率先推出个人住房按揭贷款，“要买房，到建行”从那时起就家喻户晓。进入新时代，建设银行坚决贯彻落实国家“房住不炒”“租购并举”的政策要求，于2017年将住房租赁确定为全行战略，主动创新金融产品，积极培育租赁市场。

记者了解到，截至2023年1月，建行发放住房租赁贷款超2300亿元；成立专业的住房服务子公司，开业运营200多个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超15万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4300万户；公租房管理信息系统拓展至300多个城市。截至2023年1月，建行发放住房租赁贷款超2300亿元；成立专业的住房服务子公司，开业运营200多个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超15万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4300万户；公租房管理信息系统拓展至300多个城市。

近年来，“要租房，到建行”逐渐深入人心。“探路”住房租赁的实践经验，为建行更好服务新时代住房改革奠定了基础。田国立表示，在住房租赁基金建设方面建行将聚焦于三个着力点：

——着力探索房地产发展新模式。田国立提到，建设银行将与地方政府合作设立配套子基金，并建立开放的“项目接口”，撬动更多社会资本参与其中，解决住房租赁领域长期资本投入不足、传统债务工具覆盖不够等问题，帮助房地产行业盘活存量资产，降低库存和资产负债率，增加租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

——着力构建住房金融服务新体系。“以此次基金试点为契机，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的全方位住房金融服务体系，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供有力的金融支持。”田国立指出。

——着力引导居民住房消费新理念。我国现有近3亿新市民，随着城市化进程加速，“十四五”时期还将有1亿新市民进城。对此，田国立表示，建信住房租赁基金将通过多种方式，增加市场租赁住房供给，让广大的城市建设者、创业者以及新市民等找到温暖的家，推动居民住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变。

培育发展住房租赁市场仍需多方发力

“当前，我国住房租赁市场正处于快速发展的新起点。”田国立认为，“当前房地产市场进入深度调整期，众多房企具有大量的存量资产盘活需求，为租赁基金快速布局储备一批优质资产提供了机会。”

“但我们也应看到，住房租赁项目投资仍面临着一系列的难点和挑战。”田国立指出。具体而言，一是“谈价难”，租售比普遍较低导致资产价格高、租金回报低，基金“以租定价”与房企“以售定价”两种估值逻辑存在巨大差异，价格谈判难度较大；二是“落地难”，住房租赁配套政策属于“一城一策”，目前在一些市区级层面仍缺乏可落地、可操作的商改租、保障性租赁住房等制度细则；三是“退出难”，租赁项目缺乏活跃的大宗交易退出渠道，资产“重”且缺乏流动性是行业痛点，住房租赁公募REITs的推出给予了行业巨大的鼓舞。

针对亟待优化的部分问题，田国立提出多项建议，推动住房租赁市场平稳健康发展。他强调，进一步完善住房租赁资产退出渠道，扩充住房租赁公募REITs资产覆盖范围，允许市场化长租房以公募REITs方式退出，建议明确允许基金作为原始权益人具备直接发行REITs的主体资格。

“现阶段，大多是将商业用房改造成长租房，商业用房土地使用权年限仅40年，收购存量资产并改造后，其土地年限往往低于30年，其估值已经难以满足REITs发行要求。建议尽快明确商业用地使用权续期的可能性和基本续期规则，并在REITs发行估值定价中予以体现。”田国立指出。

同时，优化住房租赁贷款条件，对于“商改租”“工改租”“集租地”等特殊类型住房租赁资产，优化住房租赁贷款审批条件，比照住宅类资产的贷款比例（80%）进行资金支持。

税收方面，应予以税费减免支持。田国立建议，“比照国家级大基金以及金融资产管理公司等政策，在资产重组（资产剥离）、投资所得、租赁经营等方面实施税费减免。对于向企业出租并最终用于员工居住的项目北京活动场地租赁价格，可适用直接向个人出租的房产税、增值税优惠政策。”

此外，田国立建议，为盘活国有企业持有的大量存量资产，推动有关部门完善国有资产转让考核、问责机制，支持国有资产按照公允价格出售，不因其较高的历史取得成本成为资产转让盘活的桎梏。

各有关单位：

党的二十大报告提出：高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。因此，推动基础设施建设高质量发展，由以前的粗放式向内涵式发展转变，统筹存量和增量发展，形成存量资产和新增投资的良性循环，是基建领域投融资的重要政策导向。为此，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，国家发改委出台《引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项管理办法》，许多省市也先后颁布盘活存量资产扩大有效投资的意见或通知，创新运用“资产包+工具包”。

由于盘活存量政策性强，资产类型多，工作程序复杂、实施难度较大，为了帮助地方政府有关部门、融资平台公司、央企国企及金融机构加深对相关盘活存量资产政策学习理解，抓住本轮政策窗口，提高盘活存量资产的能力和项目可融资性，中国经济体制改革研究会培训中心和联合举办“有效盘活存量资产操作实务、难点解析及金融支持与配套融资专题培训班”，现将有关事项通知如下：

一、培训内容

（一）盘活存量资产的相关政策解读

1.国家层面相关政策解读

（1）《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）；

（2）国家发改委《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号）；

（3）国家发改委《引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项管理办法》。

2.地方层面主要政策解读

3.金融层面盘活存量资产有关政策

（1）《关于进一步发挥资产证券化市场 功能支持企业盘活存量资产的通知》（上证函〔2022〕1011号）；

（2）《关于印发的中国农业发展银行盘活存量国有资产贷款模式政策指引的通知 》；

（3）《关于加强产业园区基础设施类和存量 国有资产盘活类中长期贷款管理工作的通知》（农发 银发办〔2022〕43号；

（二）盘活存量资产问题和解决路径

1.我国盘活存量资产存在问题、难点和堵点分析；

2.盘活存量资产的重点领域和重点项目梳理；

3.盘活存量资产的主要路径和方式方法。

（三）以REITs模式盘活存量资产及案例

1.哪些存量资产适合用公募REITs盘活？

2.公募REITs盘活存量资产条件、税收问题；

3.公募REITs盘活产业园区、保障性租赁住房及高速公路案例；

4.私募REITs适合盘活哪些资产分析？

5.私募REITs存量资产操作实务及案例分析；

6.《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》解读；

7.Pre-REITs产品交易结构及案例分析；

8.产业园区Pre-REITs及案例。

（四）资产证券化（ABS）和资产支持票据（ABN）

1. 资产证券化（ABS）和资产支持票据（ABN）条件和结构解析；

2.基础设施收费权专项资产管理计划（ABS）操作实务及案例；

3.门票收入专项资产管理计划操作实务及案例；

4.租赁租金专项资产管理计划操作实务及案例；

5.应收账款专项资产管理计划操作实务及案例；

6.棚改/保障房专项资产管理计划操作实务及案例。

（五）TOT和ROT盘活存量资产及案例

1.市政公用事业TOT盘活的操作及案例；

2.文化体育设施ROT盘活的操作及案例；

3.TOT+BOT模式应用及案例；

4.ROT+BOT模式应用及案例。

（六）产权交易转让盘活存在资产

1.产权交易机构投资者发现功能和价值发现功能；

2.基础设施资产产权交易转让相关规定及实施；

3.国有企业产权交易盘活存量资产交易模式及案例。

（七）盘活存量资产与改建扩建结合

1.盘活老旧厂区改造操作实务及案例；

2.老旧街区改造操作实务及案例；

3.工业园区改造提升实务及案例；

4.老旧矿区改造及提升实务及案例。

（八）闲置低效资产改造与转型及案例

1.国有企业盘活闲置低效资产类别；

2.利用融资平台公司盘活闲置低效资产模式及案例；

3.利用债转股方式盘活闲置资产及案例；

4.盘活保障性住房融资及案例。

（九）园区及城投公司盘活存量土地资产方式及案例

1.闲置土地处置的政策解析；

2.工业用地用于建设宿舍型保障性租赁住房及案例；

3.以闲置土地联合社会资本方打造多功能产业综合体及案例；

4.以闲置土地作价入股盘活及案例。

（十）通过混合所有制改革及并购重组盘活存量资产

1.混合所有制改革引入战略投资者；

2.收购存量资产盘活及案例；

3.存量资产重组几种方式及案例。

（十一）盘活存量资产融资实务及案例

1.“盘活存量国有资产贷款”支持哪些领域？

2.盘活存量国有资产贷款承接主体、担保方案；

3.资产购置模式政策性银行贷款及案例；

4.特许经营权模式政策性银行贷款及案例。

（十二）盘活存量资产与各类风险防范

1.盘活存量资产盘活与地方政府隐性债务防范；

2.盘活存量资产与防范国有资产流失；

3.盘活存量资产与职工安置。

二、培训对象

各级发改、财政、环保、住建、交通、水利、农业农村、林草、文旅等政府部门工作人员；城投公司为代表的各类平台公司；污水垃圾处理、供水供气供热、仓储物流、新能源、环保及建筑施工等企业管理人员；银行、证券、基金、信托、保险等金融机构专业人员等。

三、授课师资

邀请发改、财政、金融及法律等领域专家，采用专题讲座、现场答疑、互动交流等形式进行授课。

四、培训时间与地点

2023年04月20日—04月23日 成都市（20日全天报到）

五、收费标准

A.3600元/人（含培训、资料、电子课件、场地及培训期间午餐），住宿统一安排，费用自理。

B.5600元/人（含培训、资料、电子课件、场地、证书、培训期间午餐等费用），住宿统一安排，费用自理。

六、课程权益

（一）本培训班常年举办，本人一年内免费复训一次，复训交资料费300元即可，并赠送一次网络课程；

（二）赠送中建科信集团编著的《“两新一重”建设投融资政策解读》专著（中国金融出版社出版）；