丫空间介绍 ·丫空间(www.yaspace.cn)，全国性活动内容平台，涉及展览展示、会议、庆祝活动、团建拓展、私人活动、竞技赛事、拍摄等各类活动图文、短视频内容的记录、传播。 ·用户通过丫空间可以浏览、筛选各类活动内容、活动商家、活动资源;商家通过丫空间可以发布、分享场地或业务信息、活动图文、短视频等活动内容进行市场营销。 ，丫空间已汇聚特色场地，虚拟空间，秀场/发布中心:艺术/展览馆，演出场馆。会所/俱乐部，公寓别墅/美趴，商场/步行街，酒店/度假村，影棚/演播厅，体育场馆，户外/广场。婚礼/宴会场地 会议中心，会展中心、剧场/剧院，众创空间/路演，会议室/培训厅，咖啡/书店、酒吧/餐厅、游船/游艇等全国各类场地资源。
单层9米仓库改造变3层是园区运营致富经？劝君三思，关注园区大户电竞和百合婚礼等半商业对层高需求！
节前见了一个做城市更新业务的投资人，主要业务方向是把老旧厂房改造成科技文化园区（类似于德必集团，锦和商业这类），他拿出了一份某机构给其做的项目可行性分析告诉我，这个项目预计正式投入使用后一年内就可以收回所有投资改造成本，报告一看，当场我就惊了,因为他要把4万平米的挑高9米的厂房全部改成三层，按照12万平米的价格计费，而且目标客户几乎全是办公类！这可是南城项目啊，写报告的这个朋友还真是对北京写字楼市场自信啊！（我们也写了很多项目投资报告，如此大胆地测算回报方式着实不敢用）！
在调查完将近100个园区的的市场表现和租户结构后，我们发现北京次级商圈产业园出租率优于办公楼的主要原因是园区可以有商业以及半商业的租户，而商业和办公的区别就是，同一个商业可能按周期会有持续的租赁需求！要想项目较快实现回报，必须关注一下这些商业以及半商业租户对于园区空间的要求！
在这里给大家分享一些半商业的租户选址要求，供各位朋友们参考！
过节前，某知名电竞公司向我司需求关于解决业务发展需求的商业地产解决方案，经沟通后，明确需求为：1000平方米的演播厅，要求6米层高。其它办公室1000-2000平方米。且租金预算在5元/天/平方米左右。这样的需求毋庸置疑，就是伙伴们的园区产品才能满足需求了。但是他们找了将近三个多月了还没有结果，最终去了798北边的某处园区了，演播大厅的解决方案则在步行10分钟外的地方。
同样的，百合网开拓新的业务板块“婚礼堂”，选址需求也是类似城市主要商圈或城市地标附近，大型的文创园内，室外景观良好，具有举办室外婚礼的地方，每个厅的高度不能低于15米，整体梁下高度不能低于6米，找了一年才在通州区梨园南路刚签下一处5000平米的“盒子”型物业，为了清出现租户还掏了1200万元的转让费，要知道这类租户的承租能力很强并且是多区域选址。
另外还有北大脑健康康养机构，也同样需要在产业园区内办公，但是同样除办公室外，选址面积在3000-4000平米，需要500平米高度在6米以上的空间。
这些客户的预算都够不上写字楼的商业裙楼部分，但是承租一般园区是绰绰有余了！
在此也带出一个问题，我们的园区到底要不要“一刀切”把原来举架很高的库房加建二层或者三层呢，留一部分高层高的物业对我们运营有什么帮助呢？我们以租金承受能力尚可的百合网婚礼堂举例。
接下来，就拿百合网为例子先算一笔账，例如某园区平层面积共1.5万平方米，其中临街商业面积达到3千平米无法加盖。其它部分加盖后达到2万平米的可出租面积。按目前一般园区90%出租率798租赁场地，租价为4元计算。月收入约为192万。但分出3000平米不加盖798租赁场地，则可出租面积降低为1.7万平米。月收入减低为163万。每月减少了29万的租金。但另有临街商业面积3千平米，将这损失的29万摊到商业中是3.2元/月/平方米。那么问题来了，根据百合网的业务特点，除固定每年约90天的婚礼日外，百合网组织的会员见面会也将在此。可预见将为园区带来可观的人流量，那这些人流量和IP的加持能不能促使临街商业部分的租金提升3元呢？在此我们提出这个话题供各位思考探讨。
我们的观点是，总可出租面积达到3万平米以上是一个线，这个线以下可完全追求利益最大化，谈租户的业态组合意义不大，在满足区域主流租户的标准小能加盖多少就加盖多少，这样一定利益最大化。但是线上大体量或超大体量的园区由于去化时间长、最终会否满租等不确定因素，则需要仔细考虑租户业态多样性，引入对物业有特殊层高要求的IP是不是符合自身园区的调性、IP的加持是否可产生衍生的盈利。还有重要的一点，比如百合网和北大脑健康这类自带IP客户是认可同期施工的，同期施工意味着什么伙伴们都懂，会极大降低初期的资金成本压力。
在这一点上金盏办公商圈的华山谷就很具有前瞻性，
总之，我们认为大型的园区，如果地理位置暂时还比较偏，初期比较迷茫，不妨考虑学习商场模式，在租金和提成等获利方式之间与自带IP的租户达成一致，多研究知名IP租户的选址特点。
团队专注于北京写字楼市场和园区市场解读，行业资源丰富，发布内容皆为原创，希望我们的分享能对目前有地产需求的人员有所帮助！笔者有多年的北京写字楼市场一线交易经验，需要选址的企业可以联系我方，可以在微信公众平台搜索 公众号文森地产嗅获取联系方式，或者私信！
