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旭光说法（70）

梁旭光律师

湖北光靓律师事务所主任、创始人

租赁地下车位用于经商的租赁合同有效？

随着商业经营与房地产市场的活跃发展，近年来，商业经营场地租赁合同纠纷日趋增多。实践中，出于营利目的，承租人往往专注于项目的选址，而忽略了对拟租赁标的的用地、规划及产权等进行调查，最终，因规划用途与租赁用途不符而面临行政处罚并由此与出租方产生了租赁合同纠纷。具有代表性的一起案例，承租方从开发商处将规划用途为设备用房和地下停车位的场地租赁下来，用于商业使用，后期被当地行政部门处罚并因拖欠租金与开发商产生纠纷。那么，双方的租赁合同效力究竟如何？承租方是否应继续支付租金？本期《旭光说法》将就此进行说明。

一、合同无效的法律规定

依据我国《合同法》第五十二条作出了相应规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同关于租用场地的复函，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。那么，上述案例中，承租方租赁规划用途为设备用房和地下停车位的场地后用于商城经营，属于房屋规划用途与租赁用途不符的情形，该情形能否构成上述规定中的“违反法律、行政法规的强制性规定”而致合同无效？

二、参考判例

上述案例中的二审法院关于租用场地的复函，对于租赁合同的效力作出了如下认定：“本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋是否改变使用性质、被上诉人对涉案租赁物是否享有使用权，并不属于该解释中规定的租赁合同无效的范围。上诉人未能提供证据证明未取得房地产证的部分系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，上诉人主张合同无效，依据不足，本院不予采纳。深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局于2014年3月6日向南头街道规划土地监察队发出的《市规划国土委第二直属管理局关于确认xx广场x层相关情况的复函》（深规土二局函（2014）195号）【以下简称涉案复函】虽载明：xx广场x层擅自将部分设备房和停车位改建为商铺，……涉嫌改变了原部分设备用房及停车位的使用性质。……经查，2002年11月核发《深圳市建设工程规划许可证》后，该项目未在我局办理过x层改变使用性质的施工图修改；但该涉案复函同时载明：该项目地下室部分均位于一期报建范围内……。因此，涉案复函明确了涉案地下室部分均在报建范围之内。上诉人依据该涉案复函主张一审认定涉案租赁合同有效可能存在错误，依据不足，该主张本院不予采纳。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门批准、涉案商铺在开业前也应当进行消防验收，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。” 参见:（2014）深中法房终字第1912号判例。

可见，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定是针对建设单位未按照土地规划用途建造而成的违法建筑，在签订租赁合同之初就属于违法租赁标的情形。而对于已取得建设工程规划许可证，并经主管部门批准建设的合法建筑，后期租赁用途与规划用途不一致并不属于《合同法》规定的合同无效情形。

三、租赁合同有效，租金应继续支付

上文判例中，承租方在使用租赁标的过程中，被当地政府部门行政处罚，且拒绝向开发商支付租金，被开发商起诉要求支付拖欠租金。法院对此最终认定“涉案合同有效，当事人应当依照合同的约定履行合同义务，上诉人应当按照合同的约定向被上诉人支付租金，上诉人未能按时支付租金，依约应当支付滞纳金。”可见，有效合同中的各方主体，应当依约履行自己的合同义务，承租方此时仍应向开发商交付拖欠租金。

综上所述

规划用途与租赁用途不符并未落入《合同法》第52条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条等效力性规定情形，租赁合同有效，应当继续履行。但仍会面临相关主管部门行政处理的风险，因此，建议承租方在前期筹备过程中，做好产权调查工作。

作者 | 李响 梁旭光

湖北光靓律师事务所

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