俄国著名剧作家果戈里说：“建筑是世界的年鉴，当歌声和传说都已经缄默的时候，只有建筑还在说话。”
建筑既是一种工具，也是一座城市最基本的元素。它所传达出的极具象征性与表现力的语言，是连接城市与人的真实地图。年代感与历史性赋予建筑丰富的城市内涵，当我们细细欣赏这些建筑之美时，就正是在品尝这座城市的味道。
在集修共训的分组参访环节，不动产管理运营组前往花样年“料”系列首誉作品——乌南396，同时，邀请花样年营销总经理丁磊辉，为学员多维度解析当代复刻艺术宅邸的美学经典。
一半质感，一半灵魂，老洋房的艺术基因
乌鲁木齐南路属于衡山路板块、徐家汇区域，这里拥有豪宅林立的法租界建筑群：一幢幢见证历史变迁的老洋房依旧焕发出时代的光辉，板块房价位于上海第一梯队，是城市中心的中心。
而乌南396的项目特点在于，这是一栋独幢的行政公馆，经过精细雕琢后，成交单价超15万-20万/平米，高于同区域类住宅项目。自5月入市以来，一举成为上海内环TOP级艺术馆公寓，也是同类竞品人气TOP1，无论从转化率还是流速效果来看，皆为可观。奢侈与金钱相关，优雅则和学识相连。2019年，花样年重新梳理和定义产品序列——趣、味、料。而对品质和审美的追求是“料”系列的标签之一。很显然，乌南396继承了花样年强烈的产品主张与艺术鉴赏性，品位和历史的融合，构成了这个项目的精髓。
前厅采用低调的用光策略，保留原始房屋结构。从接待厅往内延伸，重量级艺术品皆放置在光线明暗交接处，对应着空间关系。运用纽约洛克菲勒中心的照明方法，凸显古典螺旋楼梯。配备健身房、阅览室、私人会所，提供白金级定制服务。
与传统地产项目不同，乌南396是一个不拘泥于单一模式的新物种。它提供居家空间，也称得上是一个小美术馆，用户在使用中如何平衡不同空间氛围的体验感？
花样年开创性地将艺术融入生活空间，展现出不走寻常路的拿地逻辑、产品调性和营销推广，这能否打开在房企在上海开发项目的另一方向？
作为全球最大的物业服务商，花样年在项目的大量细节中融入品牌个性，进行圈层打造，这又为不动产管理运营班的同学提供哪些借鉴之处？
在8楼的公共美术展厅中，丁磊辉以乌南396为例，为参访学员分享了花样年的创意形态：
花样年营销总经理丁磊辉
针对以上海为代表的华东区域城市群概念的绝对优势，花样年在进行豪宅开发和塑造的策略是：一个项目的启动不能仅仅做到KPI的达标，而更应该打造品牌和实力象征的标杆产品，强化花样年“地产艺术生”概念。
基于此，花样年的拿地方向分为两种：一是获取城市中央的旧改类项目，抢占核心地段，以核心位置发掘未来一二手房的价差关系和利润空间；二是结合过往数据和对未来的推导，战略性投资潜力股城市，以“科技感+美感”发掘潜力城市的竞争力和购买力。
花样年在华东区域的三个“料”系列项目——上海·乌南396、上海·卢湾68和绍兴·春风十里，既有各自特质，又保有三个共性特征：
一是地段，三个项目皆处在城市核心位置的核心地段；
二是产品和营销模式打造，在营销过程中脱离传统意义上的物料植入，更贴近故事主线；
三是花样年的服务加持，围绕项目基调配套搭建特色场所、极致打磨服务体验。
针对客户服务的研究早已发生迭代升级，突出了尊重客户价值观和匹配客户家庭生命周期的特质。
乌南396这一项目的物理属性和精神属性明确——法租界艺术官邸，所以在设计和运营中强化了“在低调和奢华中体现大资人群超然的生活艺术”的概念，多维度展示出此圈层人群生活场景中需要的各种元素。旧改类项目会面临很大的局限性，乌南396项目在改造中可以总结成化繁为简四个字。
一方面，通过地面、栏杆和玻璃等材质的改变直接影响感官感知，在墙面、灯光等软装部分做减法，更好地衬托艺术品；另一方面，将细节放大，在格栅、门把手、踢脚线上加入“料”系列logo，作为强IP输出。
精心规划客户行径动线：先艺术、后服务、再置业，去地产化的体验式营销贯穿始终。项目内见不到区位图，而是以一对一、多对一的服务、现场布局的氛围完善，以及未来入住场景的代入感，从“视、听、触”到“色、香、味”提供沉浸式体验。提升项目体验，弱化产权抗性的前提是客户高精准度。
乌南396客群来源圈定非常严格，将资质删选前置，这一行为向客户传递的概念是：我买到的不仅是最好的产品和服务，也是一群品味相近的邻居。也进一步强化产品宣传中“艺术的殿堂，美好的居所”这一理念。“地产+社区”是花样年的两大主引擎，而社区服务运营是最好的试金石。
从“料”系列的成功我们不难看出，服务，是未来地产的标尺；艺术，是豪宅永恒的方向。开发商应让建筑支撑起生活的高度，把文化转变为建筑的灵魂。
高和资本：情怀是有节制的，资管是有温度的
大开发时代，建造繁荣；不动产时代，守护繁荣。不动产时代的发展氛围有五个维度：一是大物管、二是大资管、三是大租售、四是城市更新、五是不动产+。各路资本、运营商和开发商在其中某条，或者几条赛道里取得了不错的成绩。一二线核心城市都在通过城市更新来实现经营性增长，再造繁荣和活力。无论怎样的城市更新都将面临投哪里，如何管，怎么融，怎么退出，如何升值，如何风控等一系列问题，这意味着资产管理将贯穿始终。
在第二堂闭门课程中，高和资本合伙人陈国雄，以实操项目为例，为同学分享资管在城市更新上的实践。
金融与地产是两套语言体系，开发商擅长的是对物理空间的改造，投资机构则更关注投资者能否赚取更大收益。
在陈国雄看来，资管是在资本（投资者）和资产（运营团队）之间搭建桥梁，今天用资管的语言体系把一个非标项目加工为一个标准化的产品。
进一步解释为，资管推动发掘一些好的收购机会，以风险控制为前提，以资本要求实现的投资回报为实现目标。带着资管去看资本和运营，能够有机的形成一个闭环，建立“以终为始”的业务逻辑。
在分享中，陈国雄从一个空间演化的全流程角度，将国内地产资管项目做一个系统性的归纳划分。
涉及到的售价、工程预算、销售佣金、空置期、租金从某种程度上来说都是资管的一个细微指标，是资管大概念下的一个分支，站在开发的角度容易把资管误解为运营和物业。但在全生命周期里，资管和运营的职能要有所分离：资管为一个裁判员角色，定期监控项目情况、风险管控，重大事项为决策层提供可行性意见，由此提高运营决策效果。
以凯德的购物中心举例，凯德的购物中心一定不是最惊艳的，但一定是最赚钱的。这就是资管在经营决策中“纠偏”的体现。
如果说旧城改造是“拆改留”，那么城市更新则是“留改拆”，既要保留历史感，又要与时俱进，具备观赏性、实用性。
以中关村鼎好和新街项目对比为例，一二线城市的数码城，电子批发市场，在某种程度上来说处于曾经最好的地段。随着时代变迁消费形式改变，移动互联网出现，电子大卖场属于落后业态，只有关停转型，才能重新赋能上海洋房出租，获得新生。
在这过程中，小产权业主的管理和员工安置问题逐步暴露，更需要资产从财务成本和时间成本折损上来进行针对性的解决方案。
某种程度上来说上海洋房出租，城市更新是一个难而正确的事。在课程的最后，陈国雄也坦诚谈到，商业地产回报率依然偏低，既懂资管又懂资产的人才在行业里非常稀缺，需要有更多的交流机会。
文 | 余佳忆 编辑 | 唐高文欣
