商业办公楼宇是楼宇经济的重要载体，通过开发、出租楼宇进行招商引资，对于当地引进持续性税源，增加收入，带动区域经济发展具有重要意义。本文抓取了某知名网站中上海市商业办公楼宇的对外出租相关信息，分析了上海市目前对外出租办公楼宇的空间分布情况、对外出租套数、面积和租金等，为相关管理人员了解所在区域办公场所租赁情况和相关企业选择办公场所提供参考。

一、对外租赁商业办公楼宇分布特征

本研究共获取到30336条对外出租信息，包含在2820幢商业办公楼宇中。利用抓取的对外租赁办公楼宇的经纬度信息，对各个楼宇进行落点，获取到上海市对外出租商业办公空间所在楼宇的空间分布情况（图一）。

图一 对外出租商业办公空间所在楼宇分布图

对获取到的上海市对外出租商业办公楼宇的空间分布进行核密度分析，得到上海市对外出租商业办公空间所在楼宇密度图（图二）。

上海市对外出租商业办公空间所在楼宇共计2820幢，主要集中在以下区域：1.静安寺、上海火车站、南京西路、南京东路、人民广场一带（最为密集）；2.上海市北高新区；3.陆家嘴金融贸易区；4.徐家汇、漕河泾新兴技术开发区；5.虹桥商务区。

图二 对外出租商业办公空间所在楼宇密度图

商业办公楼宇中共有30336套在对外出租办公空间出租，其中南京西路的SOHO东海广场、临港新城的中集临港中心A栋、东外滩上海万硕大厦、陆家嘴的上海银行大厦等办公楼宇出租的套数最多，均有超过150套在对外出租。

表1 商业办公楼宇出租套数TOP20

图三 商业办公楼宇对外出租套数高低分布图

商业办公楼宇中共有1316.12万平方米在对外出租，梅园商圈的中国人寿金融中心、不夜城商圈的宝矿洲际商务中心以及南京东路的外滩中心，办公楼宇出租的面积均超过10万平米，中国人寿金融中心甚至超过了20万平米。

表2 商业办公楼宇出租面积总数TOP20

图四 商业办公楼宇出租面积总数高低分布图

全市正在对外出租的商业办公楼宇平均日租金为6.5元/m2，陆家嘴的上海国金中心、淮海中路的思南公馆、世博区域的环球都会广场、南京西路的香港兴业中心和锦江向阳大楼平均日租金均超过了20元/m2。

表3 商业办公楼宇平均租金TOP20

图五 商业办公楼宇平均租金高低分布图

二、对外租赁商业办公楼宇在各行政区分布特征

以行政区为单位，对上海市对外租赁办公楼宇的数量、套数、面积、租金进行分析。从商业办公楼宇的数量来看，浦东最多，达到了471幢，其次为静安区410幢、闵行区329幢和徐汇区304幢；从商业办公楼宇对外出租套数来看，浦东和静安均达到了5000套以上，其次为黄浦、徐汇和闵行；从商业办公楼宇出租面积来看，浦东最多，达到了269.37万平方米，其次为静安、黄浦和闵行；从商业办公楼宇平均租金来看，黄浦最高，达到了8.59元/m2/日，其次为浦东7.83元/m2/日，虹口、长宁、静安、徐汇也均在6元/m2/日以上。

图六 上海各区对外出租商业办公空间所在楼宇数量（幢）

图七 上海各区对外出租商业办公空间总套数（套）

图八 上海各区对外出租商业办公空间总面积（万平方米）

图九 上海各区对外出租商业办公空间平均价格（元/m2/日）

三、对外租赁商业办公楼宇在各商圈分布特征

以商圈为单位，对上海市对外租赁办公楼宇的数量、套数、面积、租金进行分析。从商业办公楼宇的数量来看，华漕最多办公空间出租，达到了109幢，其次为徐家汇、漕河泾和大宁，均超过了80幢；从商业办公楼宇对外出租套数来看，陆家嘴最多，共有1661套在对外出租，其次为南京西路；从商业办公楼宇出租面积来看，陆家嘴最多，达到了77.48万平方米，其次为大宁、南京东路、华漕和南京西路，均在50万平方米以上；从商业办公楼宇平均租金来看，静安寺商圈最高，达到了10.83元/m2/日，其次为陆家嘴、豫园、梅园和新天地，租金均在10元/m2/日以上。

图十 上海各商圈对外出租商业办公空间所在楼宇数量（幢）

图十一 上海各商圈对外出租商业办公空间总套数（套）

图十二 上海各商圈对外出租商业办公空间总面积（万平方米）

图十三 上海各商圈对外出租商业办公空间平均价格（元/m2/日）

注：

1.本研究数据获取时间为2021年6月，仅代表当时正在对外出租的商业办公楼宇信息；

2.本文作者已经对异常数据进行处理，但由于数据量大，不排除仍存在部分误差；

3.若需源数据信息，可联系本文作者。

作者为：

礼森（中国）产业园区智库 咨询顾问

龙涛